Законодатель дал возможность на отсрочку или снижение арендных платежей по коммерческой недвижимости.

Так ли всё просто? Свои комментарии по этому вопросу дает Русакова Наталья Александровна, практикующий юрист, налоговый консультант.

Статья 19 Федерального закона от 01 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее «ФЗ-98») дала новые правовые возможности как для Арендатора, так и для Арендодателя.

Но сперва хотелось бы внести ясность в следующее. Многие «диванные критики» кричат направо и налево о том, что мол у нас не введен режим «чрезвычайной ситуации», и поэтому все меры и законы будут нелегитимны. Спешу опровергнуть данные высказывания и мысли. Так, указанный выше федеральный закон внес изменения и дополнения в Федеральный закон от 21.12.1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», дополнив часть первую статьи 1 после слова «катастрофы» словами «распространения заболевания, представляющего опасность для окружающих».

Исходя из этого, определение «Чрезвычайная ситуация» стало шире.

И практически во все акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций внесены изменения и дополнены статьи такими формулировками, как «режим повышенной готовности и чрезвычайной ситуации».

Вернемся к аренде. Согласно положения ст. 19 ФЗ-98:

• Арендатор имеет право обратиться к Арендодателю с обращением об отсрочке уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году;
• Арендодатель обязан в течение 30 дней со дня обращения указанного выше обращения заключить дополнительное соглашение;
• Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества может измениться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года;
• Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества.

Все эти нормы касаются договоров аренды, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ в соответствии со ст. 11 ФЗ от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

Если перевести на человеческий язык:

Арендодатель обязан в течение 30 дней с момента получения требования об отсрочке уплаты арендной платы от Арендатора заключить дополнительное соглашение (п.1 ст. 19 ФЗ-98). Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ. Обращаю внимание, что требования, а не условия. По сути это говорит о том, что Арендодатель не вправе НЕ дать Арендатору отсрочку по оплате арендной платы. В этой части закона всё понятно и с точки зрения применения, трудностей не должно возникнуть.

Но как быть, когда Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества (п.3 ст. 19 ФЗ-98)?

В данном случае возникает обязанность арендатора доказать невозможность использования арендуемого имущества. Например, торговый центр или бизнес-центр, должны быть закрыты. Исключение составляют те площади, на которых ведется деятельность, не запрещенная в связи с введением режима повышенной готовности. В таком случае Арендатор не может попасть на арендуемые помещения и здесь вполне законно будет требование об уменьшении арендных платежей. Но хотелось бы сразу сказать, что право Арендатора требовать не равно обязанности Арендодателя уменьшить арендные платежи.

Помощью в разрешении данного вопроса может стать в первую очередь заключенный договор, то есть условия этого договора. Загляните в свой договор и ответьте себе на вопрос: указана ли цель аренды? Если цель аренды указана, например, «реализация сувенирной продукции», то есть шансы убедить Арендодателя, что Арендатор не мог использовать арендуемое помещение в период введения режима повышенной готовности.

Вывод: доказать невозможность использования арендуемого помещения полностью или частично.

Касаются ли новые положения ФЗ-98 договоров найма жилого помещения? Думаю, что да. Ведь договор найма жилого помещения относится к договорам аренды недвижимого имущества. Но об этом в следующий раз.

В любой ситуации нужно стремиться соблюдать баланс прав арендатора (нанимателя) и арендодателя (наимодавца).{"type":"block","srcIndex":0,"srcClientId":"b397ea38-d12c-48bf-85dc-81e161b4414e","srcRootClientId":"16f7bf98-61d2-46e8-ba90-470687236a41"}